Už jste někdy snili o vlastním apartmánu pár kroků od moře? Představte si ráno s výhledem na vlny, večer na promenádě se sklenkou bulharského vína a k tomu nemovitost, která vám nejen přináší radost, ale i zisk. Zní to jako luxus, který si nemůže dovolit každý? Omyl. Díky tzv. „last minute“ nemovitostem v Bulharsku je tento sen dosažitelnější, než si myslíte.
V tomto článku vám odhalím, jak funguje fenomén last minute apartmánů v Bulharsku, proč se vyplatí právě v roce 2025 a jak tyto příležitosti chytře a bezpečně využít.
🔥 Co znamená „last minute“ v realitách – a proč to není podvod
Zatímco v cestovním ruchu se „last minute“ spojuje s výprodejem zájezdů, v realitním světě jde o rychle dostupné nemovitosti se sníženou cenou nebo zkráceným rozhodovacím procesem. Nejedná se o zboží „na skladě“, ale o nabídky, které majitelé potřebují z různých důvodů prodat okamžitě:
- potřebují hotovost,
- opouštějí zemi,
- dědí majetek a nemají o něj zájem,
- nebo jde o developerské projekty, které finišují výprodej posledních jednotek.
V roce 2025 se navíc v Bulharsku zvyšuje frekvence těchto prodejů. Důvodem jsou nové investiční trendy, plánované přijetí eura a častější spekulativní nákupy, které někteří investoři nedokážou udržet.
Pro kupujícího to znamená jediné – příležitost koupit nemovitost u moře výrazně pod tržní cenou.
📈 Proč je rok 2025 ideální pro nákup last minute nemovitosti v Bulharsku?
- Stále relativně nízké ceny oproti Chorvatsku, Španělsku nebo Itálii
- Rostoucí poptávka po krátkodobém pronájmu – zejména na Slunečném pobřeží, v Nesebaru a Primorsku
- Bulharský realitní trh je stále považován za “underpriced” – zejména u hotových projektů
- Přijetí eura, které se očekává mezi roky 2025–2026, může zvýšit hodnotu nemovitostí
- Změna životního stylu – Češi i Slováci čím dál více hledají vlastní zázemí u moře
🕵️♂️ Kde hledat last minute apartmány – a proč nejsou na každém rohu?
Last minute nabídky nejsou běžně dostupné na realitních serverech jako Sreality nebo Bezrealitky. Nejčastěji se objevují:
- v interních XML feedech developerů nebo realitních kanceláří (jako je ta naše)
- v uzavřených skupinách nebo e-mailových seznamech investorů
🧠 Tip: Nastavte si sledování novinek na www.nemovitostbulharsko.cz nebo sledujte magazín VisitBulharsko.cz, kde zveřejňujeme i konkrétní případy last minute investic.
💡 5 důvodů, proč je last minute koupě výhodná
- Nižší pořizovací cena – sleva až 10–25 % oproti standardní tržní hodnotě
- Menší konkurence – méně kupujících stihne reagovat včas
- Rychlý vstup na trh – apartmán je často ihned připraven k pronájmu
- Čisté právní vztahy – u urgentního prodeje si prodávající nemůže dovolit chyby
- Vyšší výnos z pronájmu – nižší investice = vyšší ROI
Jak bezpečně koupit last minute apartmán v Bulharsku – krok za krokem [2025]
Last minute nabídky v Bulharsku přinášejí skvělý poměr cena/výkon – ale zároveň kladou důraz na rychlé rozhodování. A právě to bývá častým kamenem úrazu.
V této části článku se zaměříme na to, jak bezpečně zvládnout koupi apartmánu na poslední chvíli, aniž byste ohrozili své finance, práva nebo klidné spaní.
✅ Krok 1: Mějte jasno v rozpočtu (včetně rezervy)
U last minute nemovitostí se počítá s rychlým rozhodnutím a financováním – často se bavíme o lhůtách 7 až 14 dnů od zveřejnění po podpis smlouvy. Proto mějte:
- přesně stanovený rozpočet (včetně 5–10 % na poplatky),
- připravené peníze na účtu nebo předjednaný úvěr/hypotéku (ano, i to je možné, viz náš článek Jak koupit apartmán v Bulharsku na hypotéku).
💡 Tip: Většina last minute apartmánů je nabízena pod 60 000 €, některé dokonce i pod 40 000 €. Podívejte se na aktuální nabídky zde:
👉 Zobrazit aktuální last minute nemovitosti v Bulharsku »
✅ Krok 2: Prověřte stav nemovitosti – nejen na fotkách
Rychlost nesmí znamenat povrchnost. I u výhodné nabídky se zajímejte o:
- právní stav nemovitosti (vlastnictví, zástavy, exekuce, věcná břemena),
- technický stav (zejména u starších objektů nebo jednotek bez rekonstrukce),
- stav SVJ (funguje správa? nejsou dluhy na fondu oprav?).
📩 Pokud si nejste jistí, nabízíme konzultaci zdarma před koupí. Stačí napsat na nemovitostbulharsko@gmail.com.
✅ Krok 3: Ověřte výši ročních nákladů
Levný apartmán může být drahý, pokud má:
- vysoké poplatky za údržbu (někdy až 15 €/m² ročně),
- povinnost přispívat na rekonstrukci areálu,
- nejasný režim správy (např. nefungující SVJ).
Proto doporučujeme volit nemovitosti s nízkými provozními náklady. Inspiraci najdete např. v těchto výhodných jednotkách:
👉 Výběr apartmánů s nízkými poplatky a vysokou návratností »
✅ Krok 4: Rychle a efektivně komunikujte s prodejcem
U last minute prodeje často rozhodují hodiny. Pokud váháte, jiný kupec vás může předběhnout. Proto mějte připravené:
- základní dotazy (v jakém stavu je právní dokumentace, platby za energie, možnost pronájmu),
- ideálně konzultanta, který zná lokalitu, jazyk i trh.
Pokud chcete pomoc s jednáním, kontaktujte mě – mám přímé kontakty na developery, správce a realitní partnery po celém pobřeží.
📩 nemovitostbulharsko@gmail.com | 🌍 www.nemovitostbulharsko.cz
❗ Na co si dát u last minute koupě největší pozor?
⚠️ 1. Nátlak na rychlé rozhodnutí
Ano, jde o „poslední šanci“, ale nikdy nepodceňujte prověrku dokumentů. Vždy si nechte zaslat alespoň:
- výpis z katastru,
- kupní smlouvu nebo návrh,
- rozpis poplatků SVJ.
⚠️ 2. Podezřele nízká cena bez důvodu
Pokud apartmán v první linii u moře stojí 25 000 €, zjistěte proč. Není to náhodou:
- bez topení,
- s nefunkčním výtahem,
- nebo v neudržovaném areálu?
Lepší je koupit o 5 000 € dražší, ale bez rizik a s jistým výnosem.
⚠️ 3. Podvodné nabídky mimo realitní trh
Vyhněte se individuálním inzerátům na Facebooku nebo v diskusích. Většina skutečných last minute nemovitostí je prodávána přes oficiální síť nebo ověřenými makléři.
💬 Reálný scénář: Jak jsem koupil last minute apartmán v Primorsku a vydělal už první léto
Klient Tomáš z Olomouce reagoval na náš e-mail o nové nabídce apartmánu v Primorsku. Cena byla 39 500 €, plně vybavené studio, výhled na moře, ihned volné. Po krátké konzultaci jsme ověřili vše potřebné, za 10 dní byla nemovitost jeho.
V létě pronajímal přes Airbnb, obsazenost 86 %, zisk za 3 měsíce 3 200 €. Investice se mu tak začne vracet už po 4. sezóně.
Jak z last minute apartmánu v Bulharsku udělat výnosnou investici
Koupit apartmán v Bulharsku na poslední chvíli je jen první krok. Ten zásadní přichází ve chvíli, kdy začnete uvažovat o zhodnocení své nemovitosti. Možností je několik – od sezónního pronájmu přes vlastní rekreační využití až po dlouhodobou investici pro budoucnost.
Tato část článku vám ukáže konkrétní strategie, jak vydělat na last minute nemovitosti u moře bez stresu a bez zbytečných ztrát.
🏡 Využití apartmánu: bydlení, rekreace nebo zisk?
1. Osobní rekreace (pasivní rezerva + únik z ČR)
Mnoho Čechů a Slováků si apartmán pořizuje jako „plán B“. Ať už kvůli stárnutí, zdravotním důvodům, nebo prostě kvůli touze po klidu.
🌞 Bulharské klima, nízké náklady na život (viz náš článek) a bezpečné prostředí činí z této země ideální místo pro sezónní i celoroční pobyt.
👉 Tip: Sledujte náš magazín VisitBulharsko.cz, kde pravidelně zveřejňujeme lifestyle tipy, rozhovory a místní zkušenosti expatů.
2. Krátkodobý pronájem (Airbnb, Booking)
V roce 2024 měl Bulharsko podle Eurostatu a NSI Bulgaria přes 5,2 milionu zahraničních návštěvníků, z toho značnou část tvoří turisté hledající cenově dostupné ubytování u moře.
Pro investory to znamená jasnou příležitost:
- Sezónní obsazenost až 80–90 % v hlavních destinacích jako Slunečné pobřeží, Sozopol nebo Nessebar.
- Výnos až 6–9 % ročně z pronájmu u správně zvolených apartmánů.
📈 Například studio za 35 000 € může při 70% sezónní obsazenosti generovat:
- 40 € / noc x 100 nocí = 4 000 €
- Provozní náklady: cca 700 €
- Čistý zisk: 3 300 € → ROI 9,4 %
👉 Aktuální výběr apartmánů vhodných k pronájmu:
🔗 Zobrazit nabídku »
3. Dlouhodobý pronájem nebo zajištění na stáří
Zajímavou strategií je nákup levného apartmánu, který necháte částečně pronajímat a zároveň vám bude sloužit jako zajištění na stáří.
💬 „Bulharsko je pro důchodce ideální – klima, dostupnost služeb, nízké ceny a vřelá komunita,“ píše portál Penzista.net.
Díky výhodnému zdanění a nižším životním nákladům je možné žít v Bulharsku za méně než polovinu toho, co v ČR.
📌 Příklad:
- nájemné 250 €/měsíc (dlouhodobý pronájem),
- roční výnos: 3 000 €
- vhodné pro kombinaci s pasivním příjmem, investičním portfoliem, nebo pro pozdější osobní využití.
📊 Jak spočítat návratnost investice (ROI)
Základní vzorec návratnosti: ROI=rocˇnıˊ vyˊnos−rocˇnıˊ naˊkladyporˇizovacıˊ cena×100\text{ROI} = \frac{\text{roční výnos} – \text{roční náklady}}{\text{pořizovací cena}} \times 100ROI=porˇizovacıˊ cenarocˇnıˊ vyˊnos−rocˇnıˊ naˊklady×100
🧮 Modelový výpočet:
- Pořizovací cena: 42 000 €
- Roční výnos z pronájmu: 3 600 €
- Náklady (poplatky, energie, daně): 800 €
- Čistý výnos: 2 800 €
→ ROI = 6,67 %
To je výrazně více než klasické spořicí účty, státní dluhopisy nebo běžné fondy.
💡 Tip pro pokročilé investory: Sledujte tzv. net yield (čistý výnos po zdanění) a zapojte i kurzové riziko – protože příjmy bývají v €.
🧠 Jak poznat výhodnou nemovitost pro pronájem?
Při výběru apartmánu vhodného pro výnosové využití se zaměřte na:
✅ Blízkost pláže (ideálně do 300 m)
✅ Dostupnost služeb – obchody, restaurace, aquaparky
✅ Možnost správy a úklidu na dálku
✅ Bazén, recepce nebo parkování – zvýší atraktivitu pro turisty
✅ Dobré recenze lokality na Google nebo Booking
💡 Například v Ravdě nebo v částech Slunečného pobřeží u Marina Dinevi se apartmány s těmito parametry objevují i v nabídce:
🔗 Zobrazit apartmány s výnosovým potenciálem »
❓ Nejčastější otázky o koupi last minute apartmánu v Bulharsku (FAQ)
🏠 1. Jak rychle mohu začít pronajímat zakoupený apartmán v Bulharsku?
Pokud je apartmán právně i technicky připraven, lze začít s pronájmem v řádu dnů od převodu vlastnictví. Doporučujeme:
- vybrat apartmán, který je plně zařízený a s hotovou kuchyní,
- zvolit lokalitu s vysokou poptávkou (např. Slunečné pobřeží, Ravda, Sozopol),
- mít připravené fotky, popis a registraci na platformách typu Airbnb nebo Booking.com.
🔗 Prohlédnout plně vybavené apartmány připravené k pronájmu »
💶 2. Platím v Bulharsku daň z příjmu z pronájmu?
Ano, příjmy z pronájmu v Bulharsku podléhají zdanění. Sazba se pohybuje kolem 10 % z čistého zisku. Existuje ale možnost uplatnění paušálních výdajů, které sníží základ daně.
💡 Pokud nejste daňovým rezidentem Bulharska, může se vás týkat zdanění i v ČR (s možností započtení daně zaplacené v zahraničí).
📌 Více informací v článku:
👉 Pronájem apartmánu v Bulharsku – daně, správa a výnosy 2025
🌍 3. Mohu provozovat Airbnb v Bulharsku jako cizinec?
Ano, provozování krátkodobého pronájmu (Airbnb) je v Bulharsku legální i pro zahraniční vlastníky. Doporučuje se ale:
- registrovat se u obce (pro potřeby turistické evidence),
- označit objekt dle místních pravidel,
- ideálně spolupracovat s lokální správcovskou firmou.
👉 Vyberte apartmán s možností správy na dálku »
📦 4. Co když nejsem v Bulharsku? Lze vše řešit na dálku?
Ano, celý proces koupě a následné správy apartmánu lze řešit na dálku. Potřebujete:
- zplnomocnit místního právníka nebo náš partnerský tým,
- komunikaci přes e-mail, Zoom, WhatsApp,
- účet v € pro převod prostředků.
Správu apartmánu (klíče, úklid, komunikaci s hosty) zajistí profesionální agentura.
📩 Zajistíme vám kompletní servis. Napište na: nemovitostbulharsko@gmail.com
💶 5. Co když Bulharsko přejde na euro – ovlivní to hodnotu mojí investice?
Přijetí eura v Bulharsku (očekává se mezi 2025–2026) má potenciál:
- zvýšit ceny nemovitostí (srovnání s jinými trhy po přechodu na €),
- zvýšit důvěru investorů,
- zjednodušit pronájem i placení nákladů.
Podobný růst nastal např. ve Slovinsku či Chorvatsku (nárůst cen až o 10–15 % během 12 měsíců).
🔗 Více v článku: Plánované přijetí eura v Bulharsku: Co to znamená pro realitní trh?
📊 6. Je investice do last minute apartmánu bezpečná?
Ano, pokud:
- prověříte právní i technický stav nemovitosti,
- jednáte s důvěryhodnou kanceláří nebo partnerem,
- víte, co od investice očekáváte.
✅ My vám rádi vše prověříme a doporučíme vhodné jednotky podle vašeho rozpočtu.
🔗 Zobrazit ověřené apartmány s výnosovým potenciálem »
🧭 Závěr
Koupě last minute apartmánu v Bulharsku může být výhodná, rychlá a bezpečná, pokud víte, jak na to.
Máte další otázky? Napište mi na:
📩 nemovitostbulharsko@gmail.com
🌐 Nebo navštivte náš web: www.nemovitostbulharsko.cz