Ceny apartmánů na bulharském pobřeží rostou, zájem o investice z České republiky sílí a díky výnosům z krátkodobého pronájmu lze dosáhnout výnosu až 8 % ročně. Přesto mnoho lidí váhá: Vyplatí se apartmán u moře koupit, nebo je výhodnější si ho každý rok jen pronajmout? Pokud i vy stojíte před podobným rozhodnutím, tahle série článků vám pomůže udělat informované a výhodné rozhodnutí.
🔗 TIP: Než se pustíte do rozhodování, přečtěte si i náš článek: Roční náklady na apartmán v Bulharsku
🏠 1. Co nabízí koupě nemovitosti v Bulharsku?
Investice do vlastní nemovitosti na bulharském pobřeží se v posledních letech ukazuje jako stále atraktivnější možnost pro české investory a dovolenkáře. A není se čemu divit:
- Nízké pořizovací ceny ve srovnání s Chorvatskem či Itálií
- Stabilní trh napojený na eurozónu (Bulharsko plánuje přijetí eura)
- Možnost pasivního příjmu z pronájmu přes Airbnb nebo správce
- Zhodnocení nemovitosti v čase díky růstu turismu a zájmu o jihovýchodní Evropu
Příkladem může být apartmán v lokalitě Ravda, který lze pořídit pod 50 000 € včetně vybavení. Podívejte se na konkrétní nabídku zde:
🔗 Prohlédnout apartmány do 50 000 €
🔄 2. Výhody pronájmu – svoboda, flexibilita, bez starostí
Na první pohled se může zdát pronájem jednodušší cestou. A mnohdy také je – zejména pokud:
- Chcete vyrazit k moři jen jednou ročně na 7–10 dní
- Nechcete řešit údržbu, daně, služby a správu
- Cestujete do různých destinací a nemáte jedno oblíbené místo
- Neřešíte investici, ale krátkodobý zážitek a relax
Pronájem apartmánu na týden v hlavní sezóně (červenec–srpen) vyjde přibližně na 600–900 € týdně v turistických letoviscích jako Slunečné pobřeží, Nesebar nebo Primorsko. V mimosezóně je cena výrazně nižší – kolem 300–400 €/týden.
Je to ideální volba pro lidi, kteří nemají čas řešit byrokracii, chtějí zůstat flexibilní, a nevstupovat do investičních rizik.
⚖️ 3. Investiční rozhodnutí: Jak přemýšlet jako investor?
Pokud ale uvažujete nejen jako dovolenkář, ale i jako investor, je dobré si položit několik klíčových otázek:
- Kolik vás ročně stojí pronájem apartmánu?
- Kolik by stála koupě + roční náklady (daně, fond oprav, údržba)?
- Jak dlouho by trvalo návratnost investice?
- Chci v apartmánu pouze bydlet, nebo ho také pronajímat?
- Mám chuť nebo možnost nemovitost spravovat sám, nebo využiji služby správce?
Tím se dostáváme ke klíčové části: investiční výhodnosti koupě vs. nájmu. Tu si rozpočítáme v další části článku. Ale už teď lze říci, že pokud využijete apartmán 3 týdny v roce a zbytek roku ho pronajímáte – může se vám investice začít vracet už za 8–10 let (i při hypotéce).
🌍 4. Kdo dnes kupuje v Bulharsku a proč?
Z údajů na VisitBulharsko.cz i partnerských portálů vyplývá, že:
- Roste počet českých kupujících ve věku 35–55 let
- Mnoho lidí kombinuje vlastní využití a krátkodobý pronájem
- Objevují se i investoři, kteří kupují více jednotek na správu a výnos
- Častým motivem je zajištění důchodu nebo „útočiště“ pro budoucnost
Důvěru posiluje i relativní stabilita bulharské měny (leva) a připravovaný vstup země do eurozóny.
🏡 5. Příklady nemovitostí, které dávají smysl
Ať už zvažujete koupi pro radost nebo jako investici, tady je pár typů nemovitostí, které aktuálně doporučujeme:
Studio v komplexu s bazénem – 45 000 €
Lokalita: Slunečné pobřeží
Apartmán 2+kk u moře – 67 000 €
Lokalita: Ravda – 100 m od pláže
Luxusní apartmán s výhledem – 89 000 €
Lokalita: Sveti Vlas
Pokud plánujete do Bulharska jezdit často, rádi byste vlastnili něco svého a zároveň zhodnotili volný kapitál – koupě apartmánu dává čím dál větší smysl. Naopak pokud si chcete Bulharsko jen občas užít bez starostí a závazků – pronájem je logická cesta.
Koupit nebo pronajmout?
Investování bez přesných čísel je jako plachtění bez kompasu. V této části si rozebereme dva typické scénáře, na kterých si ukážeme, co skutečně znamená koupit nebo pronajmout apartmán u moře v roce 2025. Výpočty berou v úvahu aktuální tržní ceny, náklady, výnosy a predikce.
📊 SCÉNÁŘ 1: Roční náklady na PRONÁJEM apartmánu u moře
Představme si, že jezdíte do Bulharska každé léto na 2 týdny a vybíráte si slušně vybavený apartmán s bazénem, blízko pláže.
💡 Reálné ceny pronájmu:
- Letní sezóna (červenec/srpen): 700–900 €/týden
- Lokalita: Slunečné pobřeží, Ravda, Sveti Vlas
- Pobyt: 2 týdny ročně
- Celkem: cca 1 600 €/rok + poplatky (energie, úklid) → reálně 1 800 €/rok
🧮 SCÉNÁŘ 2: Roční náklady při KOUPI apartmánu
Představme si, že jste se rozhodli apartmán koupit. Pořizovací cena se pohybuje kolem 65 000 € za 2+kk s balkonem a výhledem.
🏠 Základní parametry:
- Kupní cena: 65 000 €
- Financování: vlastní zdroje nebo hypotéka
- Poplatky a roční náklady:
- Fond oprav / údržba: 500 €
- Daně a služby: 150 €
- Energie a provoz: 300 €
- Pojištění: 100 €
- Celkem ročně: cca 1 050 €
📌 Pokud si vezmete hypotéku na 15 let s úrokem 4 %, měsíční splátka bude cca 480 €, tedy 5 760 €/rok. V kombinaci s náklady = cca 6 800 €/rok.
🔗 Viz detail: Jak koupit apartmán v Bulharsku na hypotéku
💰 VÝNOSY z krátkodobého PRONÁJMU
Při dobrém marketingu a správě nemovitosti můžete apartmán pronajímat turistům přes Airbnb nebo Booking.
Příklad výnosového modelu:
- Délka pronájmu: 8–10 týdnů v roce
- Cena za týden: 400–600 €
- Roční hrubý výnos: cca 4 000–6 000 €
- Odečteme poplatky správci, údržbu, úklid (cca 30–35 %)
→ Čistý výnos: cca 2 800–4 000 €/rok
Z toho plyne:
✔️ Při vlastní investici: pokryjete většinu nákladů a využíváte apartmán kdykoli.
✔️ Při hypotéce: s 8–10 týdny pronájmu pokryjete ~60 % ročních výdajů.
📌 PRAKTICKÝ PŘÍKLAD: Konkrétní apartmán a jeho výnos
🌴 Apartmán 2+kk u moře v Pomorie – cena 62 000 €
- Lokalita: 200 m od pláže
- Možnost pronájmu: od května do října (min. 10 týdnů)
- Odhadovaný výnos při 75% obsazenosti: cca 4 200 € čistého ročně
📊 Srovnávací tabulka – koupě vs. pronájem
| Koupě (vlastní zdroje) | Koupě (hypotéka) | Pronájem | |
|---|---|---|---|
| Roční náklady | ~1 050 € | ~6 800 € | ~1 800 € |
| Možnost výnosu z pronájmu | ✔️ až 4 000 € | ✔️ až 4 000 € | ❌ |
| Flexibilita | Omezená | Omezená | ✅ |
| Využití apartmánu | Kdykoli | Kdykoli | Omezené |
| Dlouhodobá hodnota | ✔️ roste | ✔️ roste | ❌ |
| Návratnost investice | 8–12 let | 15+ let | N/A |
📢 Co říkají data a autority?
Podle Eurostatu a realitních serverů se ceny nemovitostí v Bulharsku za posledních 5 let zvedly v průměru o 6–8 % ročně. Turistický zájem stále roste – což znamená, že i v roce 2025 lze očekávat stabilní poptávku po krátkodobých pronájmech.
Web VisitBulharsko.cz potvrzuje, že se apartmány u moře pronajímají běžně od května do října a poptávka převyšuje nabídku zejména v červenci a srpnu.
🧠 Shrnutí pro investory
- Pronájem je jednoduchý, levný a bez závazků, ale nevrací investované peníze.
- Koupě přináší vyšší náklady, ale i možnost výnosu a zhodnocení majetku.
- Při vhodné volbě nemovitosti a dobré správě se náklady na vlastnictví výrazně snižují díky pronájmu.
- Pasivní příjem + zajištění vlastního bydlení u moře je dnes reálně dosažitelný.
Kdy se koupě vyplatí? Investiční strategie a rozhodovací scénáře pro rok 2025
Dilema mezi koupí a pronájmem apartmánu u moře není jen otázkou peněz – je to rozhodnutí o stylu života, vztahu k vlastnictví, ale i ochotě investovat čas a energii. V této závěrečné části se zaměříme na praktické scénáře a doporučení podle vašeho investičního profilu.
🧑💼 1. Koupě se vyplatí, pokud…
✔️ plánujete jezdit do Bulharska pravidelně – minimálně 2× ročně
✔️ zvažujete dlouhodobou investici (5+ let)
✔️ chcete apartmán pronajímat v době, kdy ho nevyužíváte
✔️ uvažujete o zajištění pro důchod nebo pro rodinu
✔️ nechcete být závislí na nájmech a dostupnosti
Příklad investora: 45letý podnikatel, jezdí do Bulharska s rodinou každé léto na 3 týdny. Zbytek sezóny pronajímá. Do 10 let má splaceno.
💡 Doporučené nemovitosti ZDE
📘 Proč koupit nemovitost bez stresu? Čtěte: Jak koupit apartmán v Bulharsku bez stresu – průvodce 2025
💼 2. Pronájem se vyplatí, pokud…
✔️ cestujete příležitostně – 1× za 1–2 roky
✔️ preferujete flexibilitu a změnu destinací
✔️ nechcete řešit daně, údržbu a správu
✔️ nemáte investiční kapitál nebo nechcete čerpat úvěr
✔️ zkrátka chcete klid a komfort bez závazků
Příklad cestovatele: 38letý freelancer, rád mění místa. Letos Bulharsko, příští rok Albánie.
🔗 Tipy na ubytování: krátkodobé pobyty
🧠 3. Kombinovaný model: Zlato pro chytré investory
Tato strategie kombinuje vlastní rekreační využití s krátkodobým pronájmem, který pokrývá náklady.
Pro koho je ideální:
- pro rodiny, které chtějí trávit u moře 2–3 týdny ročně
- pro lidi, kteří chtějí budovat pasivní příjem
- pro ty, kteří využijí služby správcovských firem
📈 Jak to funguje:
- Vlastníte apartmán (ideálně 2+kk v dobré lokalitě)
- Váš správce se stará o úklid, hosty, inzerci, daně
- Vy si vyberete 2–3 týdny v roce, zbytek se pronajímá
- Výnos pokrývá náklady, nemovitost se zhodnocuje
📘 Více v článku: Pronájem apartmánu v Bulharsku: Výnos, daně a správa
🔑 Doporučené nemovitosti pro kombinovaný model ZDE
✅ Rozhodovací check-list
| Otázka | Koupě 🏠 | Pronájem 🛏 |
|---|---|---|
| Jezdím pravidelně 2× ročně | ✔️ | ❌ |
| Chci pasivní příjem z pronájmu | ✔️ | ❌ |
| Chci investici, ne dovolenou na dluh | ✔️ | ❌ |
| Chci změnu každý rok | ❌ | ✔️ |
| Nechci řešit nic, jen přijet a bydlet | ❌ | ✔️ |
| Mám kapitál nebo mohu využít hypotéku | ✔️ | ❌ |
📣 Shrnutí a výzva k akci
✔️ Koupě apartmánu v Bulharsku dává smysl, pokud hledáte dlouhodobou investici, jistotu, vlastní prostor a výnos.
✔️ Pronájem je ideální pro flexibilní cestovatele, kteří si chtějí užít dovolenou bez závazků.
✔️ Kombinovaný model je dnes nejchytřejší strategie pro chytré investory.
🔍 Chcete poradit s výběrem?
👉 Kontaktujte mě: Adam Kovařík – realitní specialista pro Bulharsko
📧 nemovitostbulharsko@gmail.com
🧭 Pomohu vám vybrat ideální nemovitost, spočítat výnos a zajistit správu i právní služby.
❓ FAQ – Nejčastější dotazy k tématu koupě vs. pronájem apartmánu v Bulharsku
❓ Vyplatí se koupě apartmánu v Bulharsku i při využití jen pár týdnů ročně?
Ano, pokud apartmán zbytek sezóny pronajímáte přes správce nebo Airbnb. Výnosy mohou pokrýt většinu nákladů a zároveň budujete hodnotu majetku.
❓ Jaké jsou roční náklady na vlastnictví apartmánu v Bulharsku?
Obvykle mezi 900–1 500 € ročně (fond oprav, služby, energie, pojištění). U luxusních nebo větších apartmánů to může být více.
❓ Kolik stojí pronájem apartmánu v Bulharsku na 2 týdny?
V hlavní sezóně počítejte s 1 400–1 800 € za 2 týdny. Mimo sezónu bývá cena výrazně nižší.
❓ Můžu apartmán pronajímat jako cizinec?
Ano, čeští občané mohou nemovitost legálně vlastnit i pronajímat, případně využít služeb místní správy.
❓ Jak rychle se investice do apartmánu vrátí?
Při dobře zvolené nemovitosti a pronájmu 8–10 týdnů ročně lze počítat s návratností za 8–12 let.