Představte si, že každý rok trávíte léto u vlastního apartmánu na pobřeží Černého moře. A ještě na tom vyděláváte. Zní to jako sen? Pro mnoho Čechů se tento sen stal realitou – a stále více z nás zvažuje koupi. Apartmán v Bulharsku na hypotéku může být skvělá volba. Důvody jsou jasné: dostupné ceny, rostoucí hodnota nemovitostí, jednoduchý právní rámec a také možnost financovat nákup hypotékou.
V tomto komplexním průvodci vám ukážeme, jak si pořídit apartmán v Bulharsku – ať už jako investici, letní sídlo, pasivní příjem z pronájmu nebo místo pro klidné stáří. Zjistíte vše potřebné o cenách, lokalitách, hypotékách, právních aspektech, daních i návratnosti. A hlavně: jak to zvládnout bez stresu, efektivně a s reálnými čísly.
1. Proč je Bulharsko investiční destinací číslo jedna pro Čechy?
Ještě před pár lety bylo Bulharsko vnímáno spíše jako levná dovolenková destinace. Dnes se stává plnohodnotným investičním trhem, který nabízí skvělý poměr cena/výkon – zvlášť ve srovnání s Chorvatskem nebo Španělskem.
Hlavní výhody investice v Bulharsku:
- 📉 Nízké pořizovací ceny: Apartmán 2+kk pořídíte už od 35 000 EUR
- 🏦 Stabilní měna: Bulharský lev (BGN) je navázán na euro
- 🛂 Členství v EU: Zajišťuje transparentnost, právní ochranu a jednoduché převody
- 💶 Nízké daně: 10 % paušální daň z příjmu z pronájmu
- 🌅 Silný turistický ruch: Rostoucí poptávka po krátkodobých i dlouhodobých pronájmech
- 📈 Potenciál růstu hodnoty: Vývoj infrastruktury, eurovstup, nové letecké linky
Pro srovnání: V Chorvatsku nebo Itálii dnes za podobnou nemovitost zaplatíte 2–3× více.
2. Moje nemovitost u moře Bulharsko: Kolik vlastně stojí?
Jedním z hlavních důvodů, proč se Bulharsko těší takové oblibě, jsou nízké ceny nemovitostí. Na webu našem webu najdete stovky aktuálních nabídek:
| Typ nemovitosti | Cena od (EUR) | Lokalita |
|---|---|---|
| Studio 25–30 m² | 25 000 € | Slunečné pobřeží |
| Apartmán 1+kk nebo 2+kk | 35 000 € | Ravda, Nesebar |
| Rodinný apartmán 3+kk | 45 000 € | Sozopol, Aheloy |
| Luxusní výhledy | 60 000 €+ | Sveti Vlas, Pomorie |
Ceny se liší dle vzdálenosti od moře, stavu nemovitosti, patra, vybavení a služeb v okolí. Nejvyhledávanější lokality jsou: Slunečné pobřeží, Ravda, Sveti Vlas, Nesebar, Sozopol, Byala a nově také Primorsko nebo Burgas.
3. Lze koupit apartmán v Bulharsku na hypotéku?
Ano! To je jeden z hlavních důvodů, proč investice dává smysl i pro ty, kteří nemají celý obnos v hotovosti. Existují dvě cesty, jak financovat koupi:
A) apartmán v Bulharsku na hypotéku od české banky
Mnoho českých bank nabízí tzv. hypotéku bez hranic. Podmínkou bývá ručení nemovitostí v ČR a využití prostředků k nákupu nemovitosti v EU.
Výhody:
- Veškerá dokumentace v češtině
- Právní jistota českého trhu
- Možnost kombinace s vlastním kapitálem
Banky, které financování nabízí:
- ČSOB
- MONETA Money Bank
- Česká spořitelna (individuální přístup)
📌 MONETA – Hypotéka na nemovitost v zahraničí
B) apartmán v Bulharsku na hypotéku od bulharské banky
Pokud nemáte čím ručit v ČR, lze využít hypotéku v Bulharsku. Vyžaduje však určité formality navíc – ověřený příjem, překlady, bulharského notáře.
Banky:
- DSK Bank
- UniCredit Bulbank
- Postbank
Parametry:
- LTV 70–85 % (částka, kterou vám banka půjčí)
- Fixace obvykle 1–3 roky
- Sazby od 3,5–5,5 %
4. Kolik stojí vlastnictví apartmánu v Bulharsku? Přehled nákladů
Mít apartmán u moře neznamená jen jednorázovou investici. Každý vlastník musí počítat i s ročními výdaji. Dobrou zprávou je, že právě nízké náklady na provoz jsou jedním z hlavních důvodů, proč Bulharsko v tomto směru vede.
Průměrné roční náklady:
| Položka | Cena ročně (EUR) |
|---|---|
| Správa nemovitosti (komplex) | 300–600 € |
| Energie (elektřina, voda) | 200–400 € |
| Internet a TV | 50–100 € |
| Pojištění majetku | 50–150 € |
| Daň z nemovitosti | cca 50–100 € |
| Celkem | cca 700–1 200 € |
➡️ Tip: Pokud kupujete v udržovaném rezidenčním komplexu, bývá většina služeb zahrnuta ve správním poplatku (údržba bazénu, bezpečnost, zeleň, osvětlení).
5. Jak koupit apartmán v Bulharsku krok za krokem
Krok 1: Výběr nemovitosti
Využijte ověřené portály s českou podporou – např.
🔗 mojenemovitostumore.cz
🔗 nemovitostbulharsko.cz
Krok 2: Rezervace
Složením zálohy (obvykle 2 000–3 000 €) si nemovitost zarezervujete. Tím získáte čas na prověření dokumentace a financování.
Krok 3: Právní kontrola
Doporučujeme mít vlastního právníka (často zajišťuje i realitní kancelář). Prověří list vlastnictví, dluhy, exekuce, práva k nemovitosti.
Krok 4: Smlouvy a financování
- Překlad dokumentace
- Sjednání hypotéky (v ČR nebo BG)
- Podpis kupní smlouvy u notáře
Krok 5: Zápis do katastru
Katastrální úřad zapsat změnu vlastnictví obvykle do 14 dní. Následně můžete převést energie a zahájit správu nemovitosti.
6. Modelový příklad výnosu z pronájmu
A teď to hlavní – kolik vám apartmán může vydělat?
Scénář: Apartmán v Ravdě za 35 000 €
- Obýván 90 dní ročně (sezóna květen–září)
- Průměrná cena za noc: 50 €
- Hrubý roční výnos: 4 500 €
- Náklady (správa, energie, daně): 1 200 €
- Čistý výnos: 3 300 €
- Návratnost: cca 10 let (v případě zhodnocení nemovitosti i méně)
💡 Extra výdělek: Pokud nemovitost pronajímáte i mimo sezónu digitálním nomádům, důchodcům nebo expatům, výnosy mohou být až dvojnásobné.
7. Srovnání s jinými destinacemi
Jak si Bulharsko stojí oproti tradičně oblíbeným přímořským zemím?
| Kritérium | Bulharsko | Chorvatsko | Španělsko |
|---|---|---|---|
| Cena 2+kk | od 35 000 € | od 80 000 € | od 120 000 € |
| Výnos z pronájmu | 6–8 % | 4–6 % | 3–5 % |
| Prům. doba návratnosti | 8–10 let | 12+ let | 15+ let |
| Náklady na život | nízké | střední | vyšší |
| Daně z pronájmu | 10 % | 13–30 % | 19–26 % |
| Eurozóna | ne (zatím) | ano | ano |
✅ Závěr: Bulharsko je vstupní bránou pro první investice. Nízké náklady, vysoká návratnost, minimální byrokracie.
8. Rozšířené FAQ: Co vás nejčastěji zajímá
Můžu koupit apartmán jako OSVČ nebo s.r.o.?
Ano. OSVČ doloží daňové přiznání. S.r.o. využívají často pro nákup pozemků a větších projektů.
Jak probíhá zdanění v Česku?
Z příjmu z pronájmu odvádíte 10 % v Bulharsku. Pokud jste daňový rezident ČR, zahrnujete příjem do daňového přiznání – ale díky smlouvě o zamezení dvojího zdanění neplatíte daň dvakrát.
Musím znát bulharštinu?
Ne. Většina dokumentů je přeložena do angličtiny nebo češtiny. Místní kanceláře s Čechy vám vše zařídí.
Lze koupit bez realitky?
Ano, ale nedoporučujeme. Rizika spojená s právními vadami jsou vysoká.
Je Bulharsko bezpečné?
Ano. Kriminalita je nízká, turistická infrastruktura je rozvinutá. Členství v EU zaručuje základní právní rámec.
Jaká je kvalita zdravotnictví?
V letoviscích fungují soukromé kliniky s anglicky mluvícím personálem. EU pojištění platí, doporučuje se připojištění.
9. Shrnutí: Proč koupit apartmán v Bulharsku na hypotéku právě teď?
Z celého článku je patrné, že Bulharsko v roce 2025 nabízí jedinečnou kombinaci výhod, které z něj dělají jednu z nejatraktivnějších investičních příležitostí v Evropě:
- 📌 Dostupnost – apartmán u moře již od 25 000 EUR
- 💸 Nízké náklady na provoz a správu
- 📈 Solidní výnosy z pronájmu (až 8 % ročně)
- 📊 Růst hodnoty nemovitostí díky infrastruktuře a turistickému boomu
- 💼 Možnost financování hypotékou
- 🇧🇬 Právní stabilita díky členství Bulharska v EU
- 🌞 Vysoká kvalita života, příjemné klima, čisté moře
A co víc? Desítky českých vlastníků už tuto cestu absolvovaly a dnes nejen relaxují na svém balkóně s výhledem na moře, ale také pravidelně inkasují výnosy z pronájmů.
10. Praktický checklist pro nákup apartmánu v Bulharsku
✅ Vyberte lokalitu – Slunečné pobřeží, Nesebar, Ravda…
✅ Zkontrolujte aktuální nabídky na ZDE na našem webu
✅ Kontaktujte zkušeného realitního partnera (ideálně s českým zastoupením)
✅ Spočítejte si vlastní rozpočet a zvažte apartmán na hypotéku v Bulharsku
✅ Rezervujte nemovitost a zajistěte právní prověrku
✅ Podepište smlouvu a zajistěte zápis do katastru
✅ Nastavte správu, pojištění, případně služby pronájmu
✅ Sledujte výnosy a užívejte si vlastní místo u moře!
11. Kde začít?
👉 Pokud vás článek zaujal, podívejte se na aktuální nabídky na:
🔗 Nabídka nemovitostí
🔗 nemovitostbulharsko.cz
📖 Nebo si přečtěte více inspirace a zkušeností na magazínu:
🔗 VisitBulharsko.cz
💌 Máte otázky? Napište mi přímo na:
📬 nemovitostbulharsko@gmail.com
12. Bonus tipy a závěr
💡 Bonus 1: Sledujte nové letecké linky z ČR do Burgasu a Varny – rostoucí dostupnost = rostoucí poptávka = rostoucí výnosy.
💡 Bonus 2: Zvažte možnost vlastního využívání apartmánu mimo sezónu – klid, slunce, nízké náklady.
💡 Bonus 3: V budoucnu lze nemovitost snadno prodat jinému investorovi nebo pronajímat dlouhodobě.
📌 Závěrem
Investice do levné nemovitosti v Bulharsku je v roce 2025 nejen realistická, ale hlavně výhodná. Ať už hledáte pasivní příjem, zajištění na důchod, druhý domov u moře nebo kombinaci výše uvedeného – moje nemovitost u moře Bulharsko může být přesně to, co hledáte.
Nepotřebujete statisíce euro. Nepotřebujete znalost práva. Můžete koupit apartmán v Bulharsku na hypotéku. Stačí dobrý průvodce – a přesně tím byl tento článek.