Bezpečné zajištění kapitálu v nejisté době
V roce 2025 čelí investoři historicky vysoké míře nejistoty – inflace v ČR sice zpomaluje, ale stále výrazně převyšuje úroky na spořicích účtech, dluhopisy nabízejí výnosy hluboko pod inflací a akciové trhy zůstávají volatilní. V takovém prostředí se ukazuje investice do nemovitosti jako stabilní a predikovatelný nástroj ochrany majetku. Obzvlášť pokud se jedná o strategickou destinaci s nízkými náklady, rostoucím trhem a turistickým potenciálem – jako je Bulharsko. Investice do nemovitostí v Bulharsku s výnosem až 8 % je ojedinělá možnost.
Bulharsko: Silný hráč v EU s nízkými náklady
Bulharsko je od roku 2007 členem Evropské unie a patří mezi státy s nejnižšími daněmi i životními náklady v celé Evropě. Například podle Eurostatu má Bulharsko nejnižší cenovou hladinu v EU a zároveň jeden z nejrychleji rostoucích realitních trhů.
Co je klíčové: bulharský lev (BGN) je pevně navázán na euro v poměru 1 EUR = 1,95583 BGN, což potvrzuje i Česká národní banka. Díky tomu máte jako investor jistotu, že nedochází k výkyvům měny a vaše výnosy v EUR jsou stabilní.
Nízké pořizovací náklady a vysoký potenciál zhodnocení
Pořizovací ceny nemovitostí v Bulharsku jsou stále hluboko pod průměrem EU. Zatímco ve Španělsku nebo Chorvatsku zaplatíte za m² u moře běžně 2 500–3 500 EUR, v Bulharsku lze pořídit moderní apartmán za 900–1 300 EUR/m².
To znamená, že i s investicí do 50 000 EUR lze dosáhnout pravidelného výnosu v řádu 3 500–4 000 EUR ročně. Pokud k tomu přičteme předpokládané zhodnocení cen po vstupu Bulharska do eurozóny (očekává se v letech 2025–2026), dává to investorům dvojí benefit – pravidelný výnos + růst hodnoty majetku.
Garantovaný výnos: Pasivní příjem bez stresu
Jednou z hlavních výhod, kterou naše společnost NemovitostBulharsko.cz nabízí, je tzv. garantovaný výnos. Jde o model, kdy dostáváte fixní roční příjem z nemovitosti, bez ohledu na její aktuální obsazenost.
Výše výnosu se běžně pohybuje mezi 6–8 % ročně, což výrazně převyšuje spořicí účty i české státní dluhopisy. Pro představu: apartmán za 70 000 EUR vám může generovat až 5 600 EUR ročně – zcela pasivně.
Smlouva o garantovaném výnosu je pevná, právně podložená a součástí celého nákupního procesu, který zajišťujeme kompletně v češtině.
Stabilní turistická poptávka a geopolitické výhody
Bulharské pobřeží Černého moře láká každoročně miliony turistů z Německa, Polska, Rumunska, Česka i Skandinávie. Díky teplému klimatu a nízkým cenám patří mezi top 5 letních destinací v Evropě. V roce 2023 Bulharsko navštívilo přes 10 milionů turistů a podle Statista.com se tento trend dále zvyšuje.
Letiště v Burgasu a Varně zajišťují bezproblémovou dostupnost a nově se zde rozšiřuje i počet celoročních letů. To znamená prodloužení sezóny, vyšší obsazenost nemovitostí a lepší výnosnost z pronájmů.
Shrnutí: Nízkonákladová investice s vysokým potenciálem
Investice do nemovitostí v Bulharsku je ideální volbou pro investory hledající pasivní příjem, ochranu kapitálu a nízké vstupní náklady. Kombinace evropského právního rámce, pevné měny, daňových výhod a garantovaného výnosu představuje zajímavou příležitost s nízkým rizikem a vysokou návratností.
Kde se vyplatí investovat? Top lokality na pobřeží Černého moře
Bulharské pobřeží je dlouhé přes 350 km a nabízí širokou škálu lokalit – od rušných letovisek s nočním životem po klidné zátoky ideální pro rodiny a seniory. Vybrali jsme ty, které nejvíce zaujmou investory hledající vysoký výnos, obsazenost a růst hodnoty.
1. Slunečné pobřeží (Sunny Beach)
Největší letovisko v Bulharsku – centrum turistiky, služeb a zábavy. Ideální pro krátkodobý pronájem v sezóně (červen–září).
- Průměrná cena: 950–1 200 EUR/m²
- Roční výnos: až 8 %
- Vysoká obsazenost a nízké náklady na správu
2. Burgas
Moderní město s mezinárodním letištěm, celoroční infrastrukturou a stabilním růstem cen. Oblíbené pro dlouhodobý i střednědobý pronájem.
- Průměrná cena: 1 300–1 600 EUR/m²
- Roční výnos: 6–7 %
- Výhoda: možnost kombinace osobního a investičního využití
3. Sveti Vlas
Luxusní oblast s jachtařským přístavem a vyšší klientelou. Perfektní pro náročnější investory.
- Průměrná cena: 1 500–1 900 EUR/m²
- Roční výnos: 5–6 %, ale vyšší nájmy a prémiové služby
4. Sozopol
Historické město s romantickou atmosférou. Často vyhledávané umělci, expaty a rodinami.
- Průměrná cena: 1 300–1 600 EUR/m²
- Výnos: 6–7 %
- Silný kulturní potenciál a vyšší mimo sezónní návštěvnost
5. Pomorie, Byala, Ravda, Obzor
Méně známé lokality s potenciálem růstu. Ideální pro první investice s nízkým vstupním kapitálem.
- Průměrná cena: od 850 EUR/m²
- Výnos: 6–8 %
- Výhoda: nižší konkurence, vyšší flexibilita
Reálné výnosy: co vám nemovitost skutečně přinese?
Níže je příklad výnosnosti 3 typických investičních apartmánů:
| Lokalita | Cena | Obsazenost | Nájem/den | Roční výnos (netto) |
|---|---|---|---|---|
| Slunečné pobřeží | 58 000 EUR | 85 % | 55 EUR | ~3 800 EUR (6,5 %) |
| Burgas | 72 000 EUR | 70 % | 60 EUR | ~4 200 EUR (5,8 %) |
| Pomorie | 49 000 EUR | 75 % | 45 EUR | ~3 100 EUR (6,3 %) |
Výnosy jsou počítány po odečtení poplatků za správu, údržbu a provoz (cca 500–800 EUR ročně). Všechny hodnoty vycházejí z reálných dat našich klientů.
Podívejte se na nabídku ZDE
Případové studie: Skuteční klienti, skutečné výsledky
🧍 Eva z Prahy – kombinace investice a studijního zázemí
Eva, 39letá podnikatelka, koupila 2+kk ve Varně za 72 000 EUR. Její dcera zde studuje na univerzitě a mimo akademický rok se byt pronajímá turistům i digitálním nomádům.
- Výnos: 7,1 %
- Výhoda: kombinace investice, rodinného zázemí a pasivního příjmu
- Komentář: „Vše jsem zařídila z Prahy, v češtině. Naprosto bez stresu.“
👨👩👧 Petr a Blanka – investice do důchodu
Manželé z Plzně zakoupili dva apartmány v Ravdě. Jeden užívají 3 týdny ročně, druhý pronajímají.
- Celkový výnos: cca 6,9 %
- Výhoda: flexibilita, dovolená i výnos
- Komentář: „Jednodušší než jsme čekali. Peníze pracují samy.“
Bulharsko vs. jiné destinace: Poměr cena/výnos hovoří jasně
| Země | Cena/m² | Daň z výnosu | Daň z převodu | Prům. výnos |
|---|---|---|---|---|
| Bulharsko | 900–1 600 EUR | 10 % | 0–2 % | 6–8 % |
| Chorvatsko | 2 000–3 000 EUR | 20–30 % | 3–6 % | 3–5 % |
| Španělsko | 2 500–3 500 EUR | 19–23 % | 6–10 % | 3–4 % |
Závěr? Bulharsko umožňuje rychlejší návratnost investice, nižší náklady a vyšší marži. A to vše v prostředí EU, bez složitých restrikcí.
Podívejte se na nabídku ZDE
Od zájmu po pasivní příjem: proces, který zvládnete z Česka
Investice do nemovitosti v zahraničí může působit složitě. V praxi je ale proces koupě nemovitosti v Bulharsku překvapivě jednoduchý, pokud máte po boku zkušeného partnera. Naše společnost NemovitostBulharsko.cz zajišťuje celý postup v češtině a na klíč.
1. Konzultace a výběr vhodné nemovitosti
Na začátku probereme vaše cíle: hledáte výnos, osobní využití, dlouhodobou investici? Na základě toho připravíme seznam vhodných apartmánů.
✅ Komunikace v češtině
✅ Individuální přístup – výběr podle rozpočtu a preferencí
2. Rezervace a právní příprava
Po výběru nemovitosti podepíšete rezervační smlouvu (záloha obvykle 2 000–5 000 EUR). Připravíme dvojjazyčné smlouvy (česky i bulharsky) a zajistíme právní prověření vlastnictví, katastru a developerských podmínek.
✅ Vše bez nutnosti znalosti bulharštiny
✅ Notářské ověření probíhá osobně nebo na základě plné moci
3. Podpis smluv a přepis vlastnictví
Kupní smlouva je podepisována notářsky a následně registrována v bulharském katastru nemovitostí (Imoten Registăr). V tomto okamžiku se stáváte vlastníkem.
✅ Registrace trvá obvykle 1–2 týdny
✅ Na vyžádání vám pomůžeme i s otevřením bulharského účtu
4. Správa, pronájem a výnos
Po převzetí nemovitosti ji převezme správcovská společnost, která zajišťuje úklid, check-in hostů, komunikaci i účetnictví. Výnos vám zasíláme měsíčně nebo čtvrtletně.
✅ Garantovaný výnos až 8 % ročně
✅ Online přehled o obsazenosti a příjmech
Časté chyby investorů – a jak se jim vyhnout
Během let jsme se setkali s mnoha klienty, kteří k nám přišli poté, co udělali chybu s jiným prodejcem nebo nákupem na vlastní pěst. Tady je přehled nejčastějších omylů:
❌ 1. Nákup „na slepo“ bez ověření developera
Nízká cena často znamená vysoké riziko. Vždy si ověřte historii developera, právní stav projektu a reference.
✅ My spolupracujeme jen s ověřenými a licencovanými developery.
❌ 2. Nezajištěná správa a absence smlouvy o výnosu
Bez správy nemovitost nevydělává – naopak vás zatěžuje. Zajistěte si profesionální servis a smluvně garantovaný výnos.
✅ Nabízíme jasné smlouvy s garantovanou výplatou výnosu.
❌ 3. Podcenění vedlejších nákladů
Někteří investoři nepočítají s poplatky za údržbu, správu, pojištění nebo daňovým zatížením.
✅ U nás dostanete předem kompletní rozpočet bez skrytých nákladů.
❌ 4. Neporozumění lokálnímu trhu a sezónnosti
Ne každá lokalita má stejný výnosový potenciál. Je rozdíl mezi rušným letoviskem a klidnou vesnicí.
✅ Poskytujeme data o obsazenosti, průměrných nájmech a očekávaných výnosech.
A co bude dál? Budoucnost trhu a výhled do 2025+
Vývoj bulharského trhu ukazuje, že se investice vyplácí nejen krátkodobě, ale i dlouhodobě:
- Přijetí eura (očekáváno 2025–2026) posílí důvěru investorů a zvýší hodnotu nemovitostí
- Roste počet digitálních nomádů a expatů, kteří hledají dlouhodobé ubytování
- Turismus pokračuje v růstu – podle Statista vzrostl počet turistů meziročně o 12 %
- Nemovitosti se stávají strategickým aktivem pro diverzifikaci portfolia
Závěrečná výzva: Začněte dnes, sklízejte zítra
Investice do nemovitostí v Bulharsku není jen o výnosech – je to dlouhodobá strategie pro ochranu, zhodnocení a smysluplné využití vašeho kapitálu. Díky plnému servisu, českému týmu a garantovaným výnosům se nemusíte bát žádné byrokracie ani jazykové bariéry.
📞 Chcete nezávaznou konzultaci? Napište nám na nemovitostbulharsko@gmail.com
🌐 Navštivte nás: www.nemovitostbulharsko.cz
❓ Nejčastější dotazy investorů na téma investice do nemovitostí v Bulharsku (FAQ)
Je koupě nemovitosti v Bulharsku legální pro občana ČR?
Ano. Jako občan členské země EU máte v Bulharsku plné právo vlastnit nemovitost – a to jako fyzická osoba. Založení firmy není nutné. Výjimkou mohou být pozemky mimo zastavěné oblasti (tam se uplatňuje specifický režim).
Potřebuji mluvit bulharsky nebo znát bulharské zákony?
Ne. Celý proces koupě i následné správy nemovitosti zajišťujeme v češtině. Smlouvy, právní poradenství i komunikace probíhají dvojjazyčně (česky/bulharsky), a naše klienty provázíme od A do Z.
Jak funguje garantovaný výnos?
Garantovaný výnos je smluvně zajištěný fixní roční příjem, který investor dostává bez ohledu na aktuální obsazenost nemovitosti. Typicky činí 6–8 % ročně a vyplácí se měsíčně nebo čtvrtletně.
Jaké jsou roční náklady na nemovitost?
Běžné provozní náklady (energie, voda, správa, údržba, pojištění) se pohybují kolem 500–900 EUR ročně v závislosti na lokalitě a velikosti apartmánu. Daň z nemovitosti je minimální – v řádu 20–50 EUR ročně.
Musím platit daň z příjmu i v Česku?
Ne. Díky smlouvě o zamezení dvojího zdanění platíte daň z příjmu z nájmu pouze v Bulharsku (sazba 10 %). V Česku již tento příjem znovu nedaníte, pouze jej uvedete v daňovém přiznání.
Jak rychle proběhne celý proces koupě?
Standardně do 4–6 týdnů od rezervace. Pokud je nemovitost novostavba ve výstavbě, termín předání závisí na fázi dokončení. U hotových apartmánů může být proces ještě rychlejší.
Je možné financovat nákup hypotékou?
Ano, ale hypotéky pro zahraniční rezidenty jsou v Bulharsku složitější. Většina našich klientů volí financování z vlastních zdrojů, případně zajišťuje úvěr přes českou banku.