Když se řekne Bulharsko, většina lidí si představí levné dovolené, písčité pláže a hory na dohled. Jenže Bulharsko v roce 2025 je mnohem víc než jen oblíbená dovolenková destinace. Je to země s obrovským investičním potenciálem, stabilní ekonomikou a jedním z nejvýhodnějších realitních trhů v Evropě. Proč tedy apartmán v Bulharsku?
V porovnání s Chorvatskem, Itálií nebo Španělskem nabízí Bulharsko až několikanásobně levnější apartmány u moře, přičemž ceny začínají už na 25 000 €. Přesto si země zachovává vysoký standard života, příjemné klima, členství v EU a velmi nízké životní náklady.
Investice do nemovitostí v Bulharsku tak není jen snem o bydlení u moře – je to chytré a výnosné rozhodnutí, které přináší stabilní zhodnocení a možnost vlastního užívání během sezóny.
Jak se žije v Bulharsku v roce 2025?
Bulharsko není jen destinace pro turisty – mnoho cizinců zde už roky žije natrvalo. Pokud přemýšlíte o koupi apartmánu v Bulharsku, je dobré znát reálné náklady na život, kvalitu služeb i každodenní realitu.
Ceny a náklady
Jednou z největších výhod Bulharska je nízká cenová hladina. Pro představu:
- Měsíční výdaje pro 2 osoby (bez hypotéky): kolem 500–600 €
- Internet + TV: cca 10–20 €
- Restaurace a kavárny: hlavní jídlo kolem 5–8 €, pivo za 1 €
- Doprava: městská hromadná doprava i dálkové autobusy jsou levné a spolehlivé
V porovnání s Českou republikou se jedná o až o 50 % nižší náklady, což z Bulharska činí ideální místo nejen pro dovolenou, ale i pro částečné přestěhování, „workation“ nebo život v důchodu.
Kde se vyplatí koupit apartmán v Bulharsku u moře?
Při výběru lokality pro koupi apartmánu v Bulharsku hraje roli několik faktorů – dostupnost, poptávka po pronájmu, atmosféra místa i infrastruktura. Zde jsou nejžádanější lokality roku 2025:
☀️ Slunečné pobřeží – středobod zájmu
Největší a nejznámější letovisko v Bulharsku. Nabízí nekonečné pláže, restaurace, bary i nákupní možnosti. Je to perfektní volba pro investory, protože sezóna zde trvá od května do října a poptávka po ubytování je extrémně vysoká.
➡️ Ceny apartmánů začínají na 30 000 €
➡️ Vysoké výnosy z krátkodobého pronájmu
➡️ Výborné spojení do ČR (letiště Burgas)
➡️ Obytné komplexy s bazény a recepcí
🏛️ Nesebar – kulturní skvost pod ochranou UNESCO
Město rozdělené na starou historickou část a novou rezidenční zónu. Tiché, malebné místo ideální pro ty, kdo hledají kombinaci historie, kultury a moře. Skvělá dostupnost ke Slunečnému pobřeží zvyšuje atraktivitu i výnosnost.
🌊 Byala – nový investiční hit
Pokud hledáte růstový potenciál, Byala je sázkou na jistotu. Leží mezi Varnou a Burgasem, má krásné pláže a nízké ceny nemovitostí.
➡️ Nižší konkurence
➡️ Ideální pro dlouhodobé držení
➡️ Apartmány od 25 000 €
🎨 Sozopol – romantika a atmosféra
Menší, ale velmi oblíbené městečko, které milují nejen Bulhaři, ale i zahraniční turisté. Umělecká atmosféra, nádherné scenérie, výborné restaurace – ideální pro klidné bydlení nebo stylový pronájem.
🌴 Ravda – rodinné letovisko
Vhodné pro ty, kdo hledají kompromis mezi ruchem a klidem. Ideální pro rodiny, seniory a všechny, kdo chtějí klidnější zónu, ale blízko Slunečného pobřeží.
Jak koupit apartmán v Bulharsku: Jednoduše a bez stresu
Koupě apartmánu v Bulharsku je proces, který zvládne i začátečník – pokud ví, co ho čeká. Nejdůležitější je zvolit spolehlivého partnera, mít jasno v rozpočtu a chápat místní pravidla, která se od těch českých mohou mírně lišit.
📋 Krok za krokem: Jak probíhá koupě nemovitosti
- Výběr nemovitosti
- Doporučujeme začít prohlížením online nabídek a výběrem 2–3 favoritů.
- Přes náš web najdete ověřené nabídky s profesionální asistencí:
👉 Zobrazit aktuální nabídky apartmánů u moře v Bulharsku
- Rezervace nemovitosti
- Po výběru následuje složení rezervační zálohy (většinou 2 000 – 3 000 €), která zajistí, že byt nebude nabízen jiným zájemcům.
- Příprava smluv a právní kontrola
- Smlouvy připravuje místní právník (většinou za poplatek cca 300–600 €).
- U kupní smlouvy je možné vyžádat oficiální překlad do češtiny.
- Notářské ověření a zápis do katastru
- Proces trvá přibližně 2–4 týdny.
- Notář oficiálně přepisuje nemovitost na vaše jméno – to je okamžik, kdy se stáváte vlastníkem.
- Předání klíčů a zápis služeb
- Zajišťujeme přepis energií, připojení internetu i komunikaci se správcem budovy.
🛡️ Celý proces probíhá s právním dohledem – a pokud si přejete, lze jej zvládnout zcela bez vaší přítomnosti na základě plné moci.
💸 Kolik celkově stojí koupě apartmánu v Bulharsku?
Nejde jen o cenu samotné nemovitosti – přinášíme přehled reálných nákladů, se kterými je třeba počítat:
| Nákladová položka | Orientační výše |
|---|---|
| Cena apartmánu | od 25 000 € |
| Notář a právní služby | cca 500–800 € |
| Daň z převodu nemovitosti (3 %) | podle kupní ceny |
| Roční poplatky za údržbu komplexu | 250–800 € (dle lokality) |
| Elektrická energie + voda | cca 30–50 € / měsíc |
| Internet + TV | cca 15 € / měsíc |
🎯 Tip: Pokud plánujete apartmán pronajímat, můžete si většinu nákladů odečíst z výnosů.
🏦 Hypotéka nebo hotovost?
Většina klientů volí platbu hotově, ale v posledních letech roste i zájem o hypotéky a úvěry na zahraniční nemovitosti.
Možnosti financování:
- ✅ České banky většinou nenabízí hypotéky na bulharské nemovitosti, ale lze využít účelový úvěr na bydlení nebo americkou hypotéku.
- ✅ V Bulharsku je možné zažádat o místní hypotéku, ale podmínkou je doložení příjmu (většinou v Bulharsku) a vyšší administrativa.
- ✅ Nejčastější řešení: kombinace vlastních zdrojů + financování přes spotřebitelský úvěr v ČR
Pokud potřebujete poradit s financováním, napište nám na nemovitostbulharsko@gmail.com – rádi vás nasměrujeme.
💰 Výnosy z pronájmu: Kolik lze vydělat?
Investice do apartmánu u moře nemusí být jen o vlastním užívání. Stále více Čechů pronajímá své apartmány na platformách jako Booking.com, Airbnb nebo přes lokální agentury.
📊 Reálná čísla:
- Krátkodobý pronájem (sezónní):
- výnos 8–12 % ročně
- ideální na Slunečném pobřeží, Nesebaru nebo Primorsku
- Dlouhodobý pronájem:
- nižší výnos (4–6 %), ale menší starosti
Například apartmán zakoupený za 35 000 € může při průměrné obsazenosti generovat:
➡️ čistý roční výnos 2 500–3 200 €
Zde je několik aktuálních nemovitostí vhodných k pronájmu:
👉 Prohlédnout výnosové apartmány u moře v Bulharsku
Počasí v Bulharsku a kdy je nejlepší doba na nákup
Bulharsko je známé svým teplým, středomořským podnebím, které z něj dělá ideální místo pro dovolenou i celoroční bydlení. Přímořské oblasti, jako je Slunečné pobřeží, mají až 280 slunečných dní v roce!
📆 Přehled ročních období:
- Léto (červen–září): Teploty kolem 28–33 °C, minimální srážky, moře má až 26 °C.
- Jaro a podzim: Ideální pro nákup nemovitostí, příjemné teploty bez turistického ruchu.
- Zima: Mírná zima, občasné sněžení, ale pobřežní oblasti zůstávají přístupné a klidné.
➡️ Pokud plánujete nákup nemovitosti, ideální dobou jsou měsíce duben–červen a září–říjen, kdy jsou ceny příznivější, méně kupců a lepší prostor pro vyjednávání.
Více o klimatu a sezónách najdeš v našem detailním článku:
👉 Počasí v Bulharsku – kdy je nejlepší jet k moři?
✨ Životní styl a každodenní radost
Kromě ekonomických výhod má Bulharsko i bohatý kulturní a společenský život.
Co milují Češi na životě v Bulharsku?
- Ranní káva s výhledem na moře
- Farmářské trhy s čerstvou zeleninou a sýry
- Pomalé tempo života bez stresu
- Nízké ceny a dostupnost služeb
Pokud hledáš inspiraci, jak může vypadat každodenní realita, podívej se na příběhy, tipy a články v našem magazínu:
👉 VisitBulharsko.cz – životní styl, příroda a místní zážitky
Nevíš, kde začít?
Napiš mi na nemovitostbulharsko@gmail.com nebo si prohlédni aktuální nabídky na našem webu:
👉 www.nemovitostbulharsko.cz
❓ Nejčastější dotazy o koupi apartmánu v Bulharsku [FAQ]
1. Je legální, aby cizinec vlastnil nemovitost v Bulharsku?
Ano, občané EU mohou v Bulharsku vlastnit nemovitost bez omezení. Pokud kupujete apartmán, nemusíte zakládat firmu – stačí běžná kupní smlouva a přepis u notáře.
2. Kolik stojí apartmán u moře v Bulharsku?
Ceny začínají přibližně od 25 000 € za studio. Dvoupokojový byt lze pořídit kolem 35 000–50 000 € v lokalitách jako Slunečné pobřeží, Byala nebo Ravda. Luxusnější apartmány a větší jednotky se pohybují od 60 000 € výše.
3. Jaké jsou roční náklady na vlastnictví nemovitosti?
Počítejte s následujícími položkami:
- Správa a údržba komplexu: 250–800 € ročně
- Energie a služby: cca 30–50 € měsíčně
- Případný fond oprav nebo pojištění: individuální podle objektu
4. Mohu apartmán pronajímat na Airbnb?
Ano! Krátkodobé pronájmy přes Airbnb nebo Booking.com jsou běžnou a legální praxí, především v turistických oblastech. Výnosnost je zde velmi zajímavá – až 8–12 % ročně.
5. Potřebuji k nákupu znalost bulharštiny?
Ne, celý proces můžete absolvovat s pomocí českého zprostředkovatele, který zařídí:
- právní překlad smluv,
- komunikaci s úřady,
- zajištění přepisu energií.
6. Lze koupit apartmán bez cesty do Bulharska?
Ano, pokud si zvolíte důvěryhodného partnera, můžete celý proces dokončit na dálku prostřednictvím plné moci. Na webu nemovitostbulharsko.cz takových případů řešíme desítky ročně.
7. Kdy je nejlepší koupit nemovitost v Bulharsku?
Ideální období je jaro (březen–červen) a podzim (září–listopad). Mimo sezónu je větší nabídka, méně zájemců a často i lepší ceny nebo bonusy od developerů.
8. Jaký je kurz bulharského leva a platí se tam eurem?
Bulharský lev (BGN) je pevně navázán na euro – 1 € = 1,95583 BGN. Eurem lze na turistických místech často platit, ale doporučuje se používat místní měnu.
9. Jsou výnosy z pronájmu zdaněny?
Ano, příjmy z pronájmu se daní. Bulharsko má však výhodné daňové podmínky – daň z příjmu fyzických osob je 10 %. Existují i možnosti daňové optimalizace, pokud máte nemovitost registrovanou na firmu.
10. Kde najdu aktuální nabídky nemovitostí v Bulharsku?
Přímo na našem webu:
👉 Zobrazit aktuální apartmány k prodeji