Koupě nemovitosti v Bulharsku je pro mnoho Čechů nejen splněním snu o vlastním bydlení u moře, ale také chytrým investičním tahem. S rostoucím zájmem o bulharské pobřeží a dostupnější ceny než v Chorvatsku nebo Španělsku, se Bulharsko stává top volbou pro investory i rekreační kupce.
Jedna z klíčových otázek, kterou si každý zájemce o nemovitost klade, zní: Novostavby vs starší apartmány v Bulharsku: Co se vyplatí koupit? Rozhodnutí, které zásadně ovlivní nejen cenu nemovitosti, ale také její údržbu, budoucí výnos a komfort bydlení.
V tomto článku ti detailně ukážeme rozdíly mezi novostavbami a staršími byty v Bulharsku – z hlediska ceny, technického stavu, investičního potenciálu i právních aspektů. Díky tomu budeš mít jasno, co je pro tebe ta správná volba.
1. Co znamená „novostavba“ a „starší byt“ na bulharském trhu?
V českém kontextu je novostavba obvykle dům nebo bytový dům postavený po roce 2010. V Bulharsku však bývá definice o něco širší. Za novostavbu se zde často označuje jakýkoli objekt postavený nebo dokončený v posledních 5–10 letech, přičemž některé nabídky zahrnují i byty ve fázi výstavby (tzv. off-plan nemovitosti).
Naopak „starší byty“ zahrnují:
- panelové apartmány z 80. a 90. let,
- cihlové domy z přelomu milénia,
- nebo i rekreační objekty z období 2000–2010, které však již mají provozní historii a někdy vyžadují rekonstrukci.
📌 Zajímavost: V některých letoviscích jako je Slunečné pobřeží nebo Nesebar najdeš stavby z roku 2007–2009 označované jako „starší“, ačkoliv technicky vzato jsou mladší než průměrný činžák v ČR.
2. Lokality: Kde najdeš novostavby a kde převládají starší byty?
🔹 Novostavby
V posledních 3 letech se intenzivně staví hlavně v těchto oblastech:
- Sarafovo (část Burgasu) – moderní apartmánové komplexy, často s výhledem na moře, parkovacím stáním a bazénem.
- Ravda, Pomorie, Aheloy – nová výstavba v klidnějších částech, vhodná pro rodiny.
- Byala, Obzor – projekty pro ty, kteří hledají moderní bydlení mimo turistické davy.
Typický apartmán v novostavbě:
- 1+kk až 3+kk,
- 45–90 m²,
- energeticky úsporná výstavba,
- balkon, klimatizace, výtah,
- soukromé parkování a bazén součástí komplexu.
🔹 Starší byty
Starší apartmány najdeme zejména v:
- centru Burgasu nebo Varny, kde je zastavěno a nová výstavba není možná,
- původních hotelových resortech z let 2000–2010 (Slunečné pobřeží, Sveti Vlas),
- menších městech ve vnitrozemí (např. Balčik, Kavarna), kde se nově nestaví.
Typický starší byt:
- 2+1 nebo 3+1,
- často větší podlahová plocha (80–120 m²),
- nižší pořizovací cena, ale vyšší provozní náklady,
- chybějící výtah, starší technologie (okna, kotel), častější potřeba rekonstrukce.
3. Dostupnost a ceny: kolik zaplatíte? Novostavby vs starší apartmány v Bulharsku
Na základě aktuálních dat z nabídky více než 200 nemovitostí v pobřežních oblastech vyplývá:
| Typ nemovitosti | Průměrná cena za m² | Rozmezí cen | Stav |
|---|---|---|---|
| Novostavby | 1 300–1 700 €/m² | 65 000 – 125 000 € | Výstavba 2020–2025 |
| Starší byty | 800–1 200 €/m² | 45 000 – 95 000 € | Rok výstavby 1995–2010 |
✅ Ceny novostaveb rostou, ale zároveň nabízejí vyšší komfort, moderní vybavení a vyšší potenciál zhodnocení. Starší byty jsou levnější na pořízení, ale vyžadují více péče a vyšší rozpočet na údržbu. Podívejte se na na naši nabídku.
4. Údržba, provozní náklady a rekonstrukce: kolik vás to opravdu bude stát?
Jedním z nejdůležitějších aspektů při rozhodování mezi novostavbou a starším bytem jsou provozní náklady – tedy výdaje za energie, správu budovy, fond oprav, rekonstrukce nebo i výměnu zařízení.
🔹 U novostaveb:
- Průměrné měsíční náklady (včetně správy, elektřiny, vody): 50–90 €
- Nové stavby obvykle splňují evropské energetické normy (nízká spotřeba energií)
- Moderní materiály = menší opotřebení, nižší riziko poruch
🔹 U starších apartmánů:
- Měsíční náklady často 100–160 €, včetně vyšších nákladů na vytápění a správu
- Nutnost okamžité nebo brzké investice: výměna oken, klimatizace, koupelna
- Starší domy mají méně efektivní rozvody a zateplení
📌 Doporučení: Před koupí starší nemovitosti si vždy vyžádej:
- aktuální rozpis měsíčních nákladů
- poslední revize technického stavu
- seznam plánovaných oprav v domě
🧾 Více o typických nákladech najdeš v našem článku:
👉 Roční náklady na apartmán v Bulharsku: Kompletní přehled
5. Který typ nemovitosti je výhodnější na pronájem?
Pokud plánuješ apartmán využívat také k krátkodobému nebo sezónnímu pronájmu, měli bys brát v potaz několik klíčových faktorů:
🟢 Novostavby:
- Přitahují více turistů díky modernímu vzhledu, vybavení (balkon, bazén, recepce)
- Snadnější inzerce na Airbnb a Booking, vyšší denní sazby (50–120 €/noc)
- Vyšší obsazenost v hlavní sezóně
🟠 Starší byty:
- Nižší vstupní investice = nižší nájemní požadavek (30–70 €/noc)
- Vhodné spíše pro dlouhodobé pronájmy (digitální nomádi, expati)
- Některé budovy mohou mít omezení krátkodobého pronájmu – nutné ověřit!
📈 Podle dat serveru Numbeo a Booking.com má apartmán v moderním resortu v Sarafovu nebo Nesebaru až o 27 % vyšší obsazenost oproti starším bytům ve vnitrozemí.
🔎 Tip: Sleduj vývoj obsazenosti na platformách jako AirDNA nebo český portál AirMonitor.
6. Právní jistoty a rizika – dej si pozor, co kupuješ
Na bulharském trhu s nemovitostmi se pohybuje velké množství zprostředkovatelů, developerů i soukromých majitelů. Právní prostředí je v zásadě stabilní (Bulharsko je členem EU), ale rozdíly mezi novostavbou a starší nemovitostí mohou být zásadní.
⚖️ Novostavby – na co si dát pozor:
- Vlastnictví pozemku pod stavbou – zkontroluj, zda je vyřešeno v katastru (имотен регистър)
- Výstavba často probíhá formou „na klíč“ – je nutné ověřit licencovaného developera
- Riziko nedokončených projektů – vždy požaduj certifikát „Act 16“ (kolaudace)
🏚 Starší byty – co bývá problém:
- Chybějící dokumentace ke stavbě
- Původní technické plány nemusí odpovídat skutečnosti
- Spoluvlastnictví půdorysně nevyspecifikované části budovy
- Riziko zástavního práva, exekuce, neuhrazené poplatky
📌 Doporučený postup:
- Vyžádej si výpis z bulharského katastru (Имотен регистър – dostupné online).
- Právní analýzu a smlouvu nechej zkontrolovat bulharským nebo českým advokátem.
- Použij advokátní úschovu při převodu financí.
Shrnutí této části:
| Kritérium | Novostavba ✅ | Starší byt 🏚 |
|---|---|---|
| Technický stav | Moderní, bez úprav | Vyžaduje rekonstrukci |
| Náklady na provoz | Nižší | Vyšší |
| Výnos z pronájmu | Vyšší potenciál | Nižší, vhodné pro long-term |
| Právní rizika | Riziko pozemků, kolaudace | Nejasná historie, závazky |
| Cílový kupující | Turisté, rodiny, investoři | Nomádi, lokální trh |
📚 Více o bezpečném nákupu najdeš i na webu MZV ČR – Důležité rady pro kupce nemovitostí v Bulharsku
7. Pro koho je novostavba a komu sedne starší apartmán?
Každý kupující má jiné potřeby a očekávání. Někdo hledá moderní komfort a bezúdržbové bydlení, jiný zase nízkou vstupní investici a možnost si byt upravit podle svého. Zde je přehled typických scénářů:
✅ Novostavbu ocení:
- Rodiny s dětmi, které hledají bezpečné, čisté a moderní prostředí s výtahem, parkováním a hřištěm.
- Investoři, kteří chtějí atraktivní nemovitost pro sezónní pronájem s vysokou návratností.
- Senioři, kteří vyžadují komfortní bydlení bez nutnosti rekonstrukcí.
- Zahraniční kupci, kteří nechtějí řešit komplikace s technickým stavem a právními riziky.
🏚 Starší byt je vhodný pro:
- Kreativce a kutily, kteří si chtějí nemovitost přizpůsobit.
- Investory do dlouhodobého pronájmu, kteří cílí na digitální nomády nebo sezónní pracovníky.
- Kupující s omezeným rozpočtem, kteří preferují nižší pořizovací cenu i za cenu vyšších měsíčních nákladů.
- Lidi hledající lokalitu, kde se již nestaví – např. historické části Burgasu, Sozopolu nebo Varny.
8. Modelové příklady: Co bys koupil/a ty?
📍 Scénář 1: Investor hledající výnos
„Chci apartmán, který bude 3–4 měsíce ročně pronajatý turistům na Airbnb. Nechci řešit opravy, chci výnos a pohodlí.“
→ Volba: Novostavba v moderním komplexu se správou, blízko pláže.
📍 Scénář 2: Mladý pár bez dětí
„Hledáme druhý domov na jaro a podzim. Nespěcháme. Chceme větší prostor za nižší cenu.“
→ Volba: Starší apartmán s možností rekonstrukce a terasou.
📍 Scénář 3: Rodina s dětmi
„Chceme apartmán, kam budeme jezdit 2x ročně, ale i ho pronajímat. Máme rádi pohodlí, klid a soukromí.“
→ Volba: Novostavba mimo hlavní turistické zóny, ideálně v Ravdě nebo Pomorie.
9. Rychlý rozhodovací test: Co je pro mě to pravé?
✅ Odpověz si na tyto otázky:
- Chci byt bez nutnosti oprav? → Novostavba
- Mám nižší rozpočet a nebojím se rekonstrukce? → Starší byt
- Chci co nejvyšší výnos z pronájmu? → Novostavba u moře
- Preferuji větší prostor za méně peněz? → Starší nemovitost
- Chci byt v lokalitě, kde už se nestaví? → Starší byt v centru města
10. Shrnutí: Jak se rozhodnout a co dál?
Neexistuje univerzálně správná volba. Záleží na tom, k čemu nemovitost plánuješ využít – a co je pro tebe prioritou: komfort, výnos, nebo cena.
Na trhu je aktuálně dostatek zajímavých novostaveb i starších apartmánů. Důležité je nespěchat, porovnat více nabídek a ideálně se poradit s odborníkem, který se v bulharském právu a trhu orientuje.
🧭 Co dál?
🎯 Vyber si ideální nemovitost podle svých preferencí:
- Chceš moderní novostavbu blízko pláže?
- Hledáš levný apartmán pro rekonstrukci nebo dlouhodobý pobyt?
❓ Nejčastější dotazy (FAQ): Novostavby vs starší apartmány v Bulharsku
🏗️ 1. Jsou novostavby v Bulharsku bezpečné a legální?
Ano, ale je nutné si ověřit, zda má stavba platnou kolaudaci (Act 16) a je zapsaná v katastru nemovitostí. Dále doporučujeme prověřit, zda developer vlastní pozemek pod budovou. Právní kontrolu by měl vždy provést advokát znalý bulharského práva.
💰 2. Jsou starší apartmány výrazně levnější než novostavby?
Obvykle ano. Starší byty mohou stát až o 30–40 % méně než nové, ale mohou vyžadovat nákladnější rekonstrukci nebo vyšší provozní náklady. Rozhodnutí závisí na plánovaném využití a rozpočtu.
🛠️ 3. Kolik stojí běžná rekonstrukce staršího bytu v Bulharsku?
Ceny se pohybují mezi 200–500 €/m² v závislosti na rozsahu. U 70m² bytu tak může rekonstrukce stát 14 000–35 000 €. Náklady zahrnují výměnu podlah, oken, koupelny, kuchyně a elektroinstalace.
🌍 4. Které lokality jsou ideální pro novostavby a které pro koupi staršího bytu?
- Novostavby: Sarafovo, Ravda, Byala, Aheloy – moderní komplexy u moře.
- Starší byty: Sozopol, staré části Burgasu, Varny nebo Pomorie – historická zástavba, blízko centra.
📈 5. Který typ nemovitosti má lepší investiční potenciál?
Z krátkodobého hlediska mají novostavby vyšší výnos z pronájmu díky atraktivitě pro turisty. Z dlouhodobého pohledu může být výhodný i starší byt v prémiové lokalitě (např. centrum Burgasu), pokud je správně zrekonstruován.
💼 6. Je jednodušší pronajímat novostavbu nebo starší byt?
Novostavby mají lepší vybavení, často služby typu recepce, bazén, výtah, což láká turisty a zvyšuje šanci na plnou sezónní obsazenost. Starší byty lze snáze pronajímat dlouhodobě, např. expatům nebo digitálním nomádům.
🏢 7. Je možné získat hypotéku na nákup nemovitosti v Bulharsku?
Ano. Hypotéku lze získat buď v bulharské bance (často s podmínkou rezidence), nebo v některých českých bankách při zajištění nemovitostí v ČR. Více informací najdeš v článku:
👉 Jak koupit apartmán v Bulharsku na hypotéku
✈️ 8. Jsou novostavby často prodávány ještě před dokončením?
Ano. Časté jsou tzv. off-plan prodeje – koupi „na papíře“. Cena bývá nižší, ale nese s sebou vyšší riziko. Vždy je třeba trvat na smluvním zajištění termínu dokončení a penále za zpoždění.
📃 9. Potřebuji překladatele nebo právníka při podpisu smlouvy?
Důrazně doporučujeme využít právníka nebo překladatele, který se vyzná v bulharském realitním právu. Práva kupujícího i struktura smluv se liší od českého systému.
🏖️ 10. Jaký typ nemovitosti je lepší pro vlastní rekreaci u moře?
Záleží na prioritách. Novostavba nabízí komfort a bezstarostné užívání, ideální pro víkendové nebo sezónní pobyty. Starší byt může mít lepší atmosféru a polohu, ale bude vyžadovat více péče.